房地产:周报--一手涨跌互现 二手环比基本持平
一手涨跌互现,二手环比基本持平。上周,申万八大城市交易指数175,同比下跌23%,环比上涨1.4%。全国各主要城市一手房成交量涨跌不一。
环渤海地区出现下跌,其中北京成交量环比下跌37%而天津则萎缩7%;长三角地区主要城市均出现不同程度上扬,其中南京上海分别环比上涨40%和15%;珠三角地区楼市出现反弹,其中深圳环比上涨12%;二手房销售方面,各主要城市与上周销量相比无明显变化。
本周整体新增供给大于销售量,因此三地销售率整体有所下降。本周,京沪深三地新增供给大于成交量,销售楼盘存量呈现上升趋势,其中北京新增供给为37.7万平方米,成交量为19.54万平方米;上海新增供给为37万平方米,成交量为38万平方米;深圳新增供给为10万平方米,成交量为7.7万平方米。本周三地去化速度涨跌不一。其中北京销售率为2.4%,环比萎缩4%,上海销售率为8.25%,环比上涨0.1%,深圳销售率为4.8%,环比下降7.7%。
持续跟踪楼盘中,杭州南京新盘去化速度有所上升。-----本周,由于新推盘量增加,导致新盘去化速度波动明显。杭州近三个月内的新盘去化速度由4%上涨至8%,南京近两个月内楼盘去化速度由上周的8%上升为10%。
北京销售情况开始回落,新盘去化速度由上周26%下降至10%。
住宅土地市场相对10月同期量跌价升。11月,9大城市累计成交土地面积为734.5万平方米,土地成交金额为310亿,分别占10月份89%和95.36%,为今年3月高峰的39.3%和58.06%。年初至今,9大城市累计成交土地面积为14097万平方米,土地金额为4354亿元,分别占到09年的84.59%和92.42%,成交楼面价格3949元,较去年上升4%,平均溢价率较去年有所回落,达到了38.75%。
行业投资意见:本周地产股跑赢大盘1.2个点,相对于大盘的跌幅有所缓和。目前影响股价的因素主要在于紧缩的预期,但由于房地产前期受*策调整所累,股价反映预期相对充分。我们认为,目前股价在低位,未来如果紧缩预期导致股价继续下跌,整体下跌幅度在10%左右,创9月新低概率不大;相对跌幅平于或弱于大盘平均水平。主要理由是
1)前期低点地产隐含的负面预期包括*策面的严厉以及基本面价格调整的不确定性,目前*策负面和基本面下滑都在不断兑现之中,虽然未来存在紧缩的可能,但目前来看,半年加息两次基本在可承受范围之内,明年交易量大幅低于预期的概率不大;(2)目前地产相对大盘的PB水平在0.83左右。这一比值已经达到08年中期和2010年中期历史最低水平。
